Vermietung in Städten: Wie die Leerstandsquote den Markt beeinflusst

Die Vermietung in Städten steht vor einer stillen, aber tiefgreifenden Verschiebung. Wer heute eine Wohnung vermieten oder mieten möchte, spürt, wie sehr die Leerstandsquote den Markt beeinflusst – manchmal stärker als Zinssätze oder Baukonjunktur. In angespannten Ballungsräumen wie München, Berlin oder Frankfurt konkurrieren Dutzende Bewerber um eine einzige Wohnung, während in strukturschwachen Regionen ganze Straßenzüge leer stehen. Dieses Ungleichgewicht hat reale Folgen: für Mieter, die keine bezahlbare Bleibe finden, für Vermieter, die ihre Rendite kalkulieren, und für Kommunen, die Wohnraumpolitik betreiben. Der folgende Artikel erklärt, wie die Leerstandsquote entsteht, was sie bewirkt und welche Schlüsse sich daraus für den städtischen Mietmarkt ziehen lassen.

Was die Leerstandsquote wirklich misst

Die Leerstandsquote gibt an, wie viel Prozent des gesamten Wohnungsbestands in einer bestimmten Region nicht bewohnt oder vermietet ist. Eine Quote von null Prozent wäre theoretisch ideal, ist aber in der Praxis unrealistisch: Wohnungen stehen zwischen zwei Mietverhältnissen leer, werden renoviert oder sind vorübergehend unbewohnbar. Ein struktureller Leerstand hingegen beschreibt Objekte, die dauerhaft nicht auf den Markt kommen, sei es durch Spekulation, mangelnde Instandhaltung oder fehlende Nachfrage.

In Deutschland liegt die Leerstandsquote je nach Region sehr unterschiedlich. Während sie in Großstädten wie Hamburg oder München teils unter zwei Prozent fällt, erreicht sie in ostdeutschen Kleinstädten Werte von zehn Prozent und mehr. Das Statistische Bundesamt erfasst diese Daten im Rahmen des Zensus, der zuletzt 2022 durchgeführt wurde. Zum Vergleich: In Frankreich liegt die durchschnittliche Leerstandsquote laut INSEE bei 7,2 Prozent – ein Wert, der die strukturellen Unterschiede zwischen städtischen und ländlichen Gebieten widerspiegelt.

Für den Mietmarkt ist eine Quote unter drei Prozent besonders aussagekräftig. Dieser Schwellenwert definiert eine sogenannte angespannte Mietzone, in der die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Unterhalb dieser Grenze haben Vermieter eine erheblich stärkere Verhandlungsposition, während Mieter kaum Alternativen haben. Die Folgen zeigen sich unmittelbar in den Mietpreisen.

Nicht jede leerstehende Wohnung ist gleich zu bewerten. Eine frisch renovierte Wohnung, die zwischen zwei Mietverhältnissen steht, ist kein Problem. Eine seit Jahren unbewohnte Altbauwohnung in zentraler Lage hingegen entzieht dem lokalen Wohnungsmarkt dringend benötigten Raum. Kommunen unterscheiden deshalb zwischen Fluktuationsleerstand, Sanierungsleerstand und strukturellem Leerstand – jede Kategorie erfordert andere politische Antworten.

Wie eine niedrige Leerstandsquote die Vermietung in Städten prägt

Ein niedriger Leerstand verändert das Machtverhältnis auf dem Mietmarkt grundlegend. Vermieter müssen keine aufwändigen Exposés erstellen oder lange auf Interessenten warten. Stattdessen wählen sie aus einer Vielzahl von Bewerbern aus, was zu einer informellen Selektion führt: Bevorzugt werden Mieter mit hohem Einkommen, unbefristetem Arbeitsvertrag und guter Bonität.

Die Auswirkungen einer niedrigen Leerstandsquote lassen sich in mehreren Bereichen beobachten:

• Steigende Mietpreise: Wenn wenige Wohnungen verfügbar sind, steigen die Angebotsmieten. In deutschen Großstädten stiegen die Mieten laut FNAIM-Daten aus dem französischen Vergleichsmarkt um durchschnittlich 3,5 Prozent im Jahr 2022 – ein Trend, der sich in deutschen Metropolen ähnlich abzeichnet.
• Längere Suchzeiten: Wohnungssuchende benötigen in angespannten Märkten oft mehrere Monate, bis sie eine geeignete Wohnung finden.
• Verdrängungseffekte: Einkommensschwache Haushalte werden aus attraktiven Stadtteilen verdrängt und weichen in Randlagen oder Umlandgemeinden aus.
• Höhere Qualitätsanforderungen: Vermieter investieren weniger in Modernisierungen, weil Wohnungen auch ohne Sanierung sofort vermietet werden.

Für Vermieter klingt ein angespannter Markt zunächst vorteilhaft. Doch auch sie tragen Risiken: Mietpreisbremse und andere Regulierungsinstrumente greifen genau dann, wenn die Leerstandsquote dauerhaft unter bestimmte Schwellenwerte fällt. Wer langfristig plant, muss regulatorische Eingriffe in seine Kalkulation einbeziehen.

Für Städte selbst ist ein dauerhaft niedriger Leerstand ein Warnsignal. Er zeigt, dass der Wohnungsbau mit dem Bevölkerungswachstum nicht Schritt hält. Kommunale Wohnungspolitik muss dann zwischen schnellen Lösungen (Umwidmung von Gewerbe in Wohnraum) und langfristigen Strategien (Neubauprogramme, Flächenentwicklung) abwägen.

Mietpreisentwicklung in deutschen Großstädten: Zahlen und Zusammenhänge

Die Entwicklung der Mietpreise lässt sich nicht isoliert betrachten. Sie ist das direkte Ergebnis aus Angebot, Nachfrage und regulativem Rahmen. In Städten mit niedriger Leerstandsquote steigen die Mieten schneller als die allgemeine Inflationsrate – das belastet Haushalte, die einen überproportional hohen Anteil ihres Einkommens für Wohnen aufwenden.

In München liegt die durchschnittliche Angebotsmiete für eine Zweizimmerwohnung inzwischen bei über 20 Euro pro Quadratmeter. Berlin, lange als vergleichsweise günstiger Standort bekannt, hat diesen Ruf verloren: Seit 2015 haben sich die Angebotsmieten in der Hauptstadt fast verdoppelt. Notaires de France weisen für den französischen Markt auf vergleichbare Dynamiken hin, die zeigen, dass dieses Phänomen keine deutsche Besonderheit ist, sondern europäische Großstädte generell betrifft.

Ein wichtiger Faktor ist die Neubautätigkeit. Wenn zu wenige neue Wohnungen gebaut werden, verschärft sich der Leerstand strukturell – nicht weil Wohnungen leer stehen, sondern weil schlicht zu wenige existieren. Das Statistische Bundesamt berichtete zuletzt, dass die Zahl der Baugenehmigungen 2023 deutlich zurückgegangen ist, was mittelfristig weiteren Druck auf die Mietpreise ausübt.

Gleichzeitig spielen Zinsentwicklung und Kaufkraft eine Rolle. Wenn Kaufen teurer wird, weichen potenzielle Käufer auf den Mietmarkt aus und erhöhen dort die Nachfrage zusätzlich. Dieser Effekt war 2022 und 2023 deutlich spürbar: Steigende Bauzinsen trieben viele Haushalte zurück in die Miete, was in ohnehin angespannten Märkten zu weiteren Preissteigerungen führte.

Rechtlicher Rahmen und steuerliche Instrumente für Vermieter

Wer in Deutschland Wohnraum vermietet, bewegt sich in einem dichten Netz aus gesetzlichen Regelungen. Die Mietpreisbremse, eingeführt 2015 und seitdem mehrfach verlängert, begrenzt die zulässige Miethöhe bei Neuvermietungen in angespannten Märkten auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie gilt nicht für Neubauten, die nach Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, und auch nicht für umfassend modernisierte Wohnungen.

Neben der Mietpreisbremse existiert die Kappungsgrenze, die Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis auf maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren begrenzt – in angespannten Gebieten sogar auf 15 Prozent. Kommunen können diese Grenzen eigenständig festlegen, was zu einem Flickenteppich an lokalen Regelungen führt.

Auf steuerlicher Seite gibt es für Vermieter verschiedene Abschreibungsmöglichkeiten. Die lineare Abschreibung (AfA) erlaubt es, Gebäude über 50 Jahre mit zwei Prozent jährlich abzuschreiben. Für Neubauten wurde der Abschreibungssatz zuletzt auf drei Prozent angehoben, um Investitionen in den Wohnungsneubau anzureizen. Wer über eine GmbH oder GbR vermietet, muss zusätzlich körperschaft- und gewerbesteuerliche Aspekte berücksichtigen.

Wichtig: Steuerliche und rechtliche Regelungen ändern sich regelmäßig. Vor jeder Investitionsentscheidung empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerberater oder Fachanwalt für Mietrecht, der die aktuelle Rechtslage kennt und individuelle Gestaltungsmöglichkeiten aufzeigen kann.

Akteure, Daten und Orientierungspunkte auf dem Mietmarkt

Wer den Mietmarkt verstehen will, kommt an bestimmten Institutionen nicht vorbei. In Frankreich liefert das INSEE (Institut National de la Statistique et des Études Économiques) verlässliche Basisdaten zum Wohnungsbestand, zur Leerstandsquote und zur Haushaltsentwicklung. Die FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) publiziert regelmäßige Marktberichte, die Mietpreistrends und regionale Unterschiede dokumentieren. Die Notaires de France wiederum erfassen Transaktionsdaten, die zeigen, wie sich Kauf- und Mietmarkt gegenseitig beeinflussen.

In Deutschland übernehmen diese Rolle das Statistische Bundesamt, das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) und Marktbeobachter wie Empirica oder Bulwiengesa. Ihre Daten zeigen übereinstimmend: Die regionale Differenzierung des Mietmarkts nimmt zu. Während Schwarmstädte unter Druck stehen, kämpfen schrumpfende Regionen mit strukturellem Leerstand und sinkenden Mieteinnahmen.

Für Vermieter und Investoren bedeutet das: Standortanalyse vor Kaufentscheidung. Eine Wohnung in einer Stadt mit steigender Einwohnerzahl und niedriger Leerstandsquote bietet langfristig andere Perspektiven als ein Objekt in einer Region mit demografischem Rückgang. Die Leerstandsquote ist dabei kein abstraktes Statistikwerkzeug, sondern ein konkreter Frühindikator für Mietpreisdynamik und Vermietbarkeit.

Wer als Privatperson vermietet, sollte zudem die Entwicklung des lokalen Mietspiegels im Blick behalten. Dieser wird in vielen Städten alle zwei Jahre neu erstellt und bildet die rechtliche Grundlage für Mieterhöhungen und Neuvermietungspreise. Eine regelmäßige Überprüfung der eigenen Mietkonditionen im Vergleich zum Mietspiegel schützt vor unbeabsichtigten Rechtsverstößen und sichert zugleich eine marktgerechte Rendite.

Die Leerstandsquote ist kein Schicksal. Städte, die frühzeitig in Wohnraum investieren, Brachflächen aktivieren und Zweckentfremdung konsequent bekämpfen, können gegensteuern. Der Wohnungsmarkt der Zukunft wird von denen gestaltet, die heute die richtigen Daten lesen und daraus konkrete Entscheidungen ableiten – ob als Mieter, Vermieter oder Stadtplaner.